Immobilienkauf in Frankreich – 15 unverzichtbare Tipps vor der Unterschrift

Der Traum von einer Immobilie in Frankreich ist für viele Menschen ein Herzenswunsch – sei es als eigenes Ferienhaus, Altersruhesitz oder Kapitalanlage. Ein Immobilienkauf in Frankreich unterscheidet sich jedoch in wichtigen rechtlichen und praktischen Punkten von einem Kauf in Deutschland oder anderen Ländern. Damit das Investment sicher und erfolgreich ist, sollten Käufer die Besonderheiten kennen und sich gut vorbereiten.

In diesem Beitrag erklären wir Ihnen die 15 entscheidenden Dinge, die Sie unbedingt wissen müssen, bevor Sie in Frankreich eine Immobilie kaufen – mit Fokus auf rechtliche Sicherheit, Kostenkontrolle und Praxis.

1. Das französische Immobilienrecht – anders als in Deutschland

Das französische Rechtssystem sieht spezielle Regelungen vor, die den Immobilienkauf strukturieren. Anders als in Deutschland ist die Eigentumsübertragung oft zweistufig: Zunächst wird ein verbindlicher Vorvertrag (Compromis de vente) abgeschlossen, danach erfolgt ein endgültiger Notarvertrag (Acte authentique). Außerdem ist der Notar ein unverzichtbarer Akteur, der für Rechtssicherheit sorgt. Sprachliche Barrieren und französische Vertragsstandards erfordern eine sorgfältige Prüfung und Beratung.

2. Die richtige Immobilie finden – Makler, Portale und Besichtigungen

Die Suche nach dem passenden Objekt erfolgt über lizenzierte Makler, Immobilienportale und lokale Netzwerke. Besonders empfehlenswert sind deutschsprachige Makler oder Notare, die die Kommunikation erleichtern. Besuchen Sie die Immobilie bei Tageslicht zu verschiedenen Zeiten, um Lage, Infrastruktur und Nachbarschaft realistisch einzuschätzen.

3. Notar, Anwalt und Gutachter – Ihre Experten beim Kauf

Der Notar übernimmt bei Immobilientransaktionen in Frankreich eine zentrale Rolle: Er erstellt den Kaufvertrag, prüft Belastungen, bestätigt die Zahlung und sorgt für die Eigentumsumschreibung im Grundbuch. Zusätzlich kann ein spezialisierter Anwalt beratend unterstützen, insbesondere bei komplexen Fällen oder grenzüberschreitenden Rechtsfragen. Technische Gutachter helfen, den Zustand der Immobilie genau zu beurteilen.

4. Der Vorvertrag „Compromis de vente“ – bindend und wichtig

Der Vorvertrag sichert Rechte und Pflichten von Käufer und Verkäufer ab. Er enthält den Kaufpreis, Zahlungsmodalitäten, Auflagen und aufschiebende Bedingungen wie den Finanzierungsvorbehalt. Üblicherweise wird bei Unterzeichnung eine Anzahlung von 5-10% fällig. Käufer haben nach Unterzeichnung ein 7-tägiges Widerrufsrecht.

5. Widerrufsrecht – 7 Tage Bedenkzeit nutzen

Nach Abschluss des Vorvertrags dürfen Käufer innerhalb von 7 Kalendertagen ohne Angabe von Gründen zurücktreten. Diese Frist sollten Sie nutzen, um alle relevanten Dokumente zu prüfen und offene Fragen zu klären. Nach Ablauf der Frist ist der Vertrag verbindlich.

6. Aufschiebende Bedingungen (Clause suspensive) – Kauf absichern

Diese Vertragsklauseln sind essenziell, um den Kauf vom Erfolg bestimmter Voraussetzungen abhängig zu machen – meist ist das die Finanzierung. Wird die aufschiebende Bedingung nicht erfüllt, kann der Käufer ohne Nachteil vom Vertrag zurücktreten.

7. Pflichtdiagnosen – Transparenz über den Immobilienzustand

Frankreich verlangt vor dem Kauf mehrere gesetzliche Diagnosen: Energieverbrauch (DPE), Asbest, Bleivergiftung, Installationen für Strom und Gas, Wasserversorgung und Abwasseranlage. Diese Vorschriften schützen Sie vor versteckten Mängeln und können Verhandlungsgrundlage sein.

8. Finanzierung – Konditionen und Formalitäten

Französische Banken vergeben Kredite auch an Ausländer, jedoch mit strengen Bonitätsprüfungen und Sicherheiten. Eigenkapital erhöht die Chancen. Ein frühzeitiger Finanzierungsantrag ist sinnvoll, um den Vorvertrag nicht zu gefährden.

9. Hauptvertrag (Acte authentique) – Eigentum endgültig übertragen

Nach Entfernen aller aufschiebenden Bedingungen wird der finale Kaufvertrag notariell beglaubigt. Erst mit dessen Unterzeichnung und der Grundbucheintragung geht das Eigentum rechtlich über. Der Notar stellt sicher, dass die Transaktion korrekt abgewickelt wird.

10. Nebenkosten realistisch einplanen

Nebenkosten betragen in Frankreich typischerweise 7-10% des Kaufpreises. Dazu gehören Grunderwerbsteuer, Notargebühren, Maklerprovision und weitere Gebühren. Diese Kosten sollten Sie bereits bei der Budgetplanung berücksichtigen.

11. Wohnungskauf und Gemeinschaftseigentum (Copropriété)

Beim Kauf einer Eigentumswohnung sind Rechte und Pflichten in der Eigentümergemeinschaft zu beachten, z.B. Hausgeld, Rücklagen und Instandhaltung. Studieren Sie die Gemeinschaftsordnung und den Wirtschaftsplan der Wohnungseigentümergemeinschaft genau.

12. Risiken erkennen – Lasten, Belastungen und Mängel

Das französische Grundbuch sichert keine absolute Rechtsgarantie. Es besteht das Risiko von Belastungen oder Rechte Dritter. Eine detaillierte Prüfung und Beratung durch Experten minimiert diese Gefahren.

13. Inventar im Kaufvertrag regeln

Klären Sie vertraglich, welche Möbel, Einbauten oder technischen Geräte mitverkauft werden, um spätere Streitigkeiten zu vermeiden. Schriftliche Vereinbarungen schaffen Sicherheit.

14. Regionale Besonderheiten kennen und nutzen

Preise, Vorschriften und Marktbedingungen variieren in Frankreich erheblich je nach Region. Informieren Sie sich umfassend über ländliche Gebiete, Küstenregionen oder städtische Hotspots, um den Kauf optimal zu planen.

15. Anlaufstellen und Unterstützung

Nutzen Sie deutschsprachige Notare, Anwälte oder Makler vor Ort. Offizielle Portale, Foren und regionale Behörden bieten wichtige Informationen. Eine fundierte Beratung ist entscheidend, gerade bei grenzüberschreitenden Immobiliengeschäften.

Vertrauen Sie auf die Erfahrung von Rechtsanwalt Henning Schwarzkopf – Ihrem Experten für französisches Immobilienrecht

Als erfahrener Rechtsanwalt mit langjähriger Praxis im deutsch-französischen Immobilienrecht unterstütze ich Sie kompetent bei jedem Schritt Ihres Immobilienkaufs in Frankreich. Von der Prüfung des Vertrags bis zur Begleitung beim Notar stehe ich Ihnen mit fundiertem Know-how und individueller Beratung zur Seite, um Ihr Immobilienvorhaben sicher und erfolgreich umzusetzen.

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