Immobilienfinanzierung in Frankreich – Was deutsche Käufer unbedingt wissen sollten

Ein Ferienhaus in der Provence, eine elegante Wohnung in Paris oder eine Villa an der Côte d’Azur – der Traum von einer eigenen Immobilie in Frankreich ist für viele Deutsche groß. Doch gerade die Immobilienfinanzierung in Frankreichunterscheidet sich in wichtigen Punkten von den in Deutschland gewohnten Abläufen.

Wer als deutscher Käufer ein Haus oder eine Wohnung in Frankreich kaufen und finanzieren möchte, sollte die rechtlichen, steuerlichen und praktischen Besonderheiten kennen.

In diesem Beitrag erfahren Sie:

• welche Anforderungen französische Banken an ausländische Käufer stellen,

• warum Notarkosten und Hypothekengebühren höher sind als in Deutschland,

• welche steuerlichen Aspekte Sie beachten sollten,

• und wie Sie durch eine rechtliche Begleitung rechtliche Fallstricke vermeiden.

1. Immobilienkredit in Frankreich – strengere Anforderungen

Deutsche Käufer nehmen ihren Immobilienkredit in Frankreich in der Regel direkt bei einer französischen Bank auf. Diese prüft Finanzierungen äußerst gründlich:

• Eigenkapital: Meist mindestens 20–30 % erforderlich.

• Bonität: Die monatliche Kreditbelastung („taux d’endettement“) darf meist 35 % des Nettoeinkommens nicht übersteigen.

• Unterlagen: Detaillierte Nachweise über Einkommen und Vermögen, häufig auf Französisch übersetzt.

👉 Tipp: Bereiten Sie Ihre Unterlagen rechtzeitig vor, um Verzögerungen bei der Kreditvergabe zu vermeiden.

2. Notar, Hypothek und Nebenkosten

Ohne französischen Notar geht beim Immobilienkauf nichts. Auch die Hypothek („hypothèque“) oder Bankgarantie („caution bancaire“) wird über den Notar abgewickelt.

Das bedeutet:

• Notarkosten: In Frankreich 7–8 % des Kaufpreises (deutlich höher als in Deutschland).

• Hypothekengebühren: Zusätzliche Kosten, die in die Finanzierung einkalkuliert werden müssen.

• Rechtswirksamkeit: Der Erwerb ist nur durch notarielle Beurkundung gültig.

3. Steuerliche Besonderheiten für deutsche Käufer

Wer in Frankreich eine Immobilie erwirbt, sollte die steuerlichen Unterschiede frühzeitig kennen:

• Grunderwerbsteuer („droits de mutation“) beim Kauf

• Laufende Grundsteuer („taxe foncière“)

• Erbschaft- und Schenkungsteuer: Besonders relevant bei deutsch-französischen Familienkonstellationen

Eine frühzeitige steuerliche Beratung ist sinnvoll, um Doppelbesteuerungen oder ungeplante Belastungen zu vermeiden.

4. Unterschiede zum deutschen Immobilienrecht

Ein klassischer Fehler vieler deutscher Käufer: Sie unterschätzen die Bindungskraft französischer Verträge.

• Der Vorvertrag („compromis de vente“) ist bereits rechtlich bindend.

• Rücktrittsmöglichkeiten sind stark eingeschränkt und müssen vorher geregelt werden.

• Französische Banken sichern sich stärker ab, als deutsche Kreditnehmer es gewohnt sind.

5. Sprachliche und rechtliche Hürden

Sämtliche Unterlagen – vom Bankvertrag bis zum Notardokument – sind auf Französisch. Ohne rechtliche Begleitung ist es kaum möglich, alle Klauseln und Konsequenzen vollständig zu verstehen.

Eine juristische Beratung mit Erfahrung im französischen Immobilienrecht sorgt dafür, dass Sie Ihre Rechte kennen, Verträge verstehen und keine teuren Fehler machen.

Fazit: Gut beraten zur erfolgreichen Immobilienfinanzierung in Frankreich

Die Immobilienfinanzierung in Frankreich für deutsche Käufer ist anspruchsvoll. Strenge Kreditvorgaben, hohe Nebenkosten und abweichende Rechtsnormen machen eine professionelle Begleitung unverzichtbar.

Mit der richtigen Vorbereitung und juristischer Unterstützung lässt sich der Traum von der eigenen Immobilie in Frankreich jedoch sicher und erfolgreich realisieren.

Ihre Vorteile mit Rechtsanwalt Henning Schwarzkopf

Rechtsanwalt Henning Schwarzkopf berät deutsche Käufer seit vielen Jahren beim Immobilienkauf in Frankreich. Mit seiner Erfahrung im internationalen Immobilien- und Vertragsrecht begleitet er Sie bei:

• der Auswahl und Strukturierung der Finanzierung,

• der Vertragsgestaltung mit französischen Banken,

• der Abstimmung mit dem Notar,

• und der steuerlichen Planung bei grenzüberschreitenden Fällen.

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