Immobilienkauf in Frankreich: Rolle des Notars erklärt
Warum der französische Notar beim Immobilienkauf unverzichtbar ist
Der Traum vom eigenen Haus in Südfrankreich oder einer charmanten Ferienwohnung an der Côte d’Azur begeistert viele deutsche Käufer. Doch wer in Frankreich eine Immobilie erwerben möchte, stellt schnell fest: Der Ablauf unterscheidet sich erheblich vom deutschen Verfahren. Im Zentrum steht der französische Notar (Notaire) – eine Institution, ohne die kein Immobiliengeschäft rechtswirksam abgeschlossen werden kann.
Während der deutsche Notar in erster Linie für die Beurkundung zuständig ist, übernimmt der französische Notar eine wesentlich umfassendere Rolle: Er ist neutraler Garant, Treuhänder, Berater und Vollzugsorgan in einer Person.
Die Rolle des französischen Notars: Neutraler Garant für Käufer und Verkäufer
Der Notaire ist ein vom Staat ernannter, unabhängiger Jurist mit hoheitlichen Befugnissen. Seine Neutralität ist gesetzlich vorgeschrieben – er wahrt die Interessen von Käufer und Verkäufer gleichermaßen. Anders als ein Rechtsanwalt vertritt er also keine einseitigen Interessen.
Zu seinen Hauptaufgaben gehören:
Rechtliche Prüfung: Kontrolle der Eigentumsverhältnisse, Belastungen, Baugenehmigungen und Vorkaufsrechte.
Aufklärung und Beratung: Information über rechtliche und steuerliche Konsequenzen, besonders wichtig für ausländische Käufer.
Vertragsgestaltung: Erstellung des Vorvertrags (Compromis de Vente / Promesse de Vente) und des Kaufvertrags (Acte de Vente).
Treuhandverwaltung: Verwaltung des Kaufpreises bis zum Eigentumsübergang.
Grundbucheintragung: Rechtssicherer Vollzug der Eigentumsübertragung.
Steuerliche Abwicklung: Berechnung und Abführung der Grunderwerbsteuer sowie weiterer Gebühren.
Ablauf des Immobilienkaufs in Frankreich mit Notarbeteiligung
Ein Immobilienkauf in Frankreich dauert in der Regel 3 bis 4 Monate. Der Notar ist in allen Phasen eingebunden:
Vorvertrag (Compromis de Vente / Promesse de Vente):
Schriftliche Fixierung der Kaufbedingungen.
Anzahlung von 5–10 % des Kaufpreises auf das Treuhandkonto des Notars.
Käufer haben ein gesetzliches Widerrufsrecht von 10 Tagen.
Prüfungsphase durch den Notar:
Überprüfung der Eigentumsverhältnisse und Belastungen.
Einholung von Gutachten (z. B. Energieausweis, Asbest, Termiten).
Kaufvertrag (Acte de Vente):
Unterzeichnung beim Notar.
Überweisung des Kaufpreises und der Nebenkosten.
Grundbucheintragung:
Der Notar veranlasst die Eintragung im Grundbuch (Service de la publicité foncière).
Erst damit wird der Käufer rechtlich Eigentümer.
Typische Fallstricke für deutsche Käufer
Gerade deutsche Käufer sollten die Besonderheiten kennen:
Neutralität des Notars: Er vertritt nicht Ihre individuellen Interessen – bei komplexen Sachverhalten empfiehlt sich ein eigener Rechtsanwalt.
Widerrufsfrist: Nur 10 Tage – wichtige Fragen sollten vorher geklärt werden.
Sprachbarriere: Verträge sind ausschließlich auf Französisch. Übersetzungen oder ein Dolmetscher sind dringend anzuraten.
Kosten: Die Notarkosten (frais de notaire) liegen meist bei 7–8 % des Kaufpreises für Bestandsimmobilien, bei Neubauten nur bei ca. 2–3 %.
Aufschiebende Bedingungen (conditions suspensives): Diese sollten sorgfältig formuliert werden, etwa bei fehlender Finanzierungszusage.
Fazit: Rechtssicherheit durch den französischen Notar – zusätzliche Sicherheit durch anwaltliche Beratung
Der französische Notar bietet beim Immobilienkauf ein hohes Maß an Rechtssicherheit. Dennoch ist es für deutsche Käufer sinnvoll, sich zusätzlich von einem Rechtsanwalt mit Expertise im deutsch-französischen Immobilienrechtberaten zu lassen.
Rechtsanwalt Henning Schwarzkopf verfügt über langjährige Erfahrung im internationalen Immobilienrecht und kennt sowohl das deutsche als auch das französische Rechtssystem. Er unterstützt Sie von der ersten Idee bis zur Schlüsselübergabe und sorgt dafür, dass Ihr Immobilienkauf in Frankreich rechtssicher und reibungslos verläuft.
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